El contrato de arrendamiento de vivienda en España se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada significativamente por el Real Decreto-ley 7/2019 y posteriormente por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La LAU establece prórroga obligatoria de 5 años cuando el arrendador es persona física o de 7 años si el arrendador es persona jurídica. Esta normativa regula exclusivamente los arrendamientos cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La distinción entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto resulta determinante. La LAU remarca la diferencia entre los alquileres de vivienda habitual y aquellos destinados a un "uso distinto del de vivienda". Los arrendamientos de locales comerciales, oficinas o garajes se regulan por el Título III de la LAU con normas diferentes a las de vivienda, otorgando mayor libertad contractual a las partes.

Tipos de Contratos de Alquiler Vivienda según la LAU

El contrato alquiler vivienda habitual constituye la modalidad principal regulada por la LAU. Este contrato se aplica cuando el inmueble se destina a residencia permanente del arrendatario. Los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda durante un periodo mínimo de 5 años (7 si el propietario es una persona jurídica), con posibilidad de prórrogas. La protección legal del inquilino en esta modalidad supera ampliamente a otras formas de arrendamiento.

La duración de un contrato de alquiler puede pactarse, es decir, el propietario y el inquilino podrán establecer el plazo que consideren oportuno. En cualquier caso, si la duración fuera menor de cinco años -siete si el propietario es una empresa-, se renovará por plazos anuales hasta alcanzar los cinco o siete. Este mecanismo de renovación automática impide que el arrendador recupere la vivienda antes del plazo mínimo legal salvo circunstancias específicas.

El contrato de alquiler temporal de vivienda presenta características diferenciadas. El alquiler de temporada tiene una duración de entre 32 días y 11 meses, por norma general, y requiere un motivo que justifique la temporalidad, como circunstancias laborales o académicas. Las condiciones del alquiler temporal quedan al libre pacto entre propietario e inquilino, sin aplicarse las prórrogas obligatorias ni la mayoría de protecciones de la LAU. El arrendatario debe acreditar la necesidad temporal mediante documentación laboral, académica o similar.

No debe confundirse con el alquiler vacacional, que funciona por noches o semanas y cuya duración no supera los 31 días. Para esta modalidad, el propietario debe atenerse a las leyes turísticas de cada comunidad autónoma, y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler turístico queda fuera del ámbito de aplicación de la LAU y se somete a normativa sectorial autonómica específica.

La diferenciación entre tipos de contratos determina derechos y obligaciones radicalmente distintos. El arrendamiento de vivienda habitual otorga estabilidad al inquilino mediante prórrogas obligatorias y limitaciones en la actualización de renta. El arrendamiento temporal permite flexibilidad pero elimina las garantías de permanencia. El alquiler turístico se excluye completamente de la LAU y requiere licencias específicas según cada comunidad autónoma.

Duración de Contratos de Alquiler de Vivienda y Sistema de Prórrogas

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que "la duración mínima del contrato de alquiler puede ser pactada libremente por las partes". Sin embargo, esta libertad formal se limita por el sistema de prórrogas obligatorias que protege al arrendatario. Un contrato firmado por un año se prorroga automáticamente hasta completar cinco o siete años según la naturaleza del arrendador.

El mecanismo de prórroga obligatoria funciona mediante renovaciones anuales automáticas. Si el contrato tiene una duración inferior a cinco años (o siete años si el arrendador es una persona jurídica), al llegar a su vencimiento, se prorrogará automáticamente por periodos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años (o siete años si el arrendador es una persona jurídica). El arrendador no puede oponerse a estas prórrogas salvo que haya pactado expresamente en el contrato inicial su necesidad de recuperar la vivienda.

"Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares". Esta cláusula debe constar expresamente en el momento de la firma y permite al arrendador recuperar el inmueble tras el primer año con preaviso de dos meses.

Después del periodo de prórroga obligatoria, opera la prórroga tácita. Prórroga tácita de 3 años, con cuatro meses de periodo de preaviso por parte del arrendador y dos meses para el arrendatario para el comienzo de la prórroga tácita. Esta prórroga se activa automáticamente si ninguna parte manifiesta su voluntad de no renovar dentro de los plazos establecidos. El contrato puede extenderse hasta un total de ocho o diez años según el tipo de arrendador.

Las prórrogas extraordinarias constituyen una novedad introducida por la Ley 12/2023. Prórrogas extraordinarias, de un año en situaciones de vulnerabilidad social y económica acreditada, y de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado, según lo establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. El inquilino debe solicitar estas prórrogas y acreditar su situación mediante documentación específica. Las zonas tensionadas se declaran mediante resolución del Ministerio de Vivienda cuando existe desequilibrio entre oferta y demanda que provoca dificultades de acceso a la vivienda.

Cómo Hacer un Contrato de Alquiler de Vivienda

Hacer un contrato de alquiler requiere incluir cláusulas esenciales que cumplan los requisitos legales de la LAU. El documento debe identificar a las partes con nombre completo, DNI o NIE, domicilio y carácter con que actúan. Cuando el arrendador es persona jurídica, debe acreditarse la representación mediante escritura o certificación registral actualizada.

La descripción del inmueble arrendado especifica dirección completa, referencia catastral, superficie útil y construida, número de habitaciones, distribución, certificación energética. El arrendamiento de vivienda recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Debe anexarse inventario detallado del estado de la vivienda, mobiliario incluido si procede, instalaciones y equipamiento. La ausencia de descripción precisa genera conflictos al finalizar el contrato sobre el estado de conservación.

Las cláusulas económicas detallan la renta mensual, forma de pago, fecha de abono, cuenta bancaria de ingreso. El pago debe efectuarse durante los primeros 7 días del mes. El propietario no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. El casero debe entregar el recibo del pago al inquilino. La renta puede establecerse libremente en el contrato inicial, sin limitaciones legales salvo en zonas declaradas tensionadas donde se aplican restricciones específicas.

La duración contractual se pacta entre las partes, indicando fecha de inicio y finalización del periodo inicial. Debe especificarse si se incluye cláusula de necesidad del arrendador de recuperar la vivienda tras el primer año. Esta cláusula permite al propietario persona física finalizar el contrato después de doce meses si necesita el inmueble para residencia propia o de familiares directos, pero debe constar expresamente desde la firma.

Las obligaciones de cada parte se detallan en secciones separadas del contrato:

Obligaciones del arrendador:

  • Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y con cédula de habitabilidad vigente cuando sea exigible
  • Realizar reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de uso conforme al destino pactado
  • No perturbar el uso pacífico de la vivienda por el arrendatario durante la vigencia del contrato
  • Asumir gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato según establece la Ley 12/2023

Obligaciones del arrendatario:

  • Pagar la renta en plazo y forma pactados
  • Utilizar la vivienda como residencia habitual sin cambiar su destino
  • Mantener la vivienda en buen estado y realizar pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario
  • Permitir inspecciones del arrendador para verificar el estado de conservación con preaviso razonable
  • Comunicar al arrendador necesidades de reparaciones extraordinarias

Renta y Actualización en el Contrato Arrendamiento Vivienda

La renta inicial se fija libremente mediante acuerdo entre las partes, sin limitación legal en la cuantía. En los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU, que hubiese estado vigente a lo largo de los últimos cinco años en la misma vivienda. Esta limitación opera exclusivamente en zonas declaradas tensionadas mediante resolución ministerial específica.

Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda. La actualización requiere pacto expreso en el contrato. Sin cláusula de actualización, la renta permanece fija durante toda la vigencia contractual.

La subida de alquiler ya no queda regulada exclusivamente por el IPC. Todos los contratos de alquiler posteriores al 25 de mayo de 2023 utilizan el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). El IRAV equivale al valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual del IPC Subyacente y las tasas de variación anual media ajustada de ambas. Este índice modera las actualizaciones en periodos de alta inflación, protegiendo al arrendatario de incrementos excesivos.

La realización de obras de mejora por parte del propietario, le dará derecho a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Eso sí, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si este fuera persona jurídica. Las obras deben superar las obligaciones ordinarias de conservación y acreditarse mediante certificado técnico. El incremento por mejoras no se considera actualización anual y puede aplicarse adicionalmente al IRAV.

La forma de pago se pacta libremente, prevaleciendo la transferencia bancaria sobre el efectivo por motivos de trazabilidad. El arrendador debe emitir recibo justificativo del pago, indicando periodo al que corresponde, importe, fecha de abono. La falta de entrega de recibo no exime al arrendatario de la obligación de pago, pero impide al arrendador acreditar impagos en procedimientos judiciales.

Fianza y Garantías Adicionales en el Contrato de Alquiler de Vivienda

La fianza legal equivale a una mensualidad de renta para viviendas. El depósito de la fianza es obligatorio y su cantidad es de una mensualidad en caso de alquiler de vivienda o de dos en caso de uso distinto a la vivienda, en general. El arrendatario entrega esta cantidad al arrendador en el momento de firma del contrato. La fianza debe depositarse en el organismo autonómico competente dentro del plazo establecido por cada comunidad autónoma, generalmente un mes desde la formalización.

Las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato se encuentran limitadas a un máximo de dos meses de renta. Antes de 2019, el aval o depósito que se podía exigir no tenía límite de cuantía, por lo que podían darse prácticas abusivas. Esta limitación protege al arrendatario de exigencias desproporcionadas, permitiendo al arrendador obtener garantía adicional razonable.

Las garantías adicionales pueden adoptar forma de aval bancario o depósito complementario en efectivo. El aval bancario implica que una entidad financiera responde solidariamente del cumplimiento de obligaciones del arrendatario. El depósito adicional se entrega al arrendador junto con la fianza legal, aunque no debe confundirse con esta. Mientras la fianza se deposita obligatoriamente en el organismo autonómico, el depósito adicional puede permanecer en poder del arrendador.

Durante los primeros 5 o 7 años la fianza no puede ser actualizada. Cada vez que se prorrogue el alquiler, la fianza podrá ser actualizada para ajustarse a la cantidad de las rentas. La actualización de la fianza opera cuando se renueva el contrato tras el periodo de prórroga obligatoria. Durante la vigencia inicial y las prórrogas automáticas, la fianza permanece en su importe original aunque la renta se haya actualizado.

La devolución de la fianza se produce al finalizar el contrato, una vez el arrendatario entrega la vivienda y el arrendador verifica su estado. Deben descontarse desperfectos superiores al desgaste normal, impagos de renta o suministros pendientes, gastos de limpieza extraordinaria si procede. El arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o justificar retenciones mediante presupuestos de reparación. Las disputas sobre la fianza constituyen el conflicto más frecuente al finalizar arrendamientos.

Desistimiento y Resolución del Contrato de Arrendamiento

El inquilino podrá rescindir el contrato transcurridos seis meses siempre y cuando sufrague la indemnización o alcance un acuerdo con el propietario. Este derecho de desistimiento unilateral protege al arrendatario que necesita abandonar la vivienda por cambios en sus circunstancias personales o laborales. Pasados 6 meses, el inquilino puede irse si lo desea, siempre que notifique con 30 días de antelación.

La indemnización por desistimiento anticipado se pacta en el contrato. En caso de que los arrendatarios quieran desistir anticipadamente del contrato, el arrendador podrá solicitar la indemnización legal establecida en la LAU correspondiente a un mes de alquiler por cada año pendiente de cumplir y a la parte proporcional en el periodo inferior a un año. Si el contrato establece duración de cinco años y el arrendatario desiste tras dos años, debe indemnizar con tres mensualidades. Puede pactarse renuncia a esta indemnización transcurrido el primer año.

El arrendador no puede desistir unilateralmente del contrato durante el periodo de prórroga obligatoria. Si el propietario «acredita la necesidad de recuperar su vivienda durante el primer año de contrato», podrá hacerlo. Sin embargo, «si no la ocupara en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá la opción de volver a vivir en ella o solicitar la indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir». Esta potestad debe quedar recogida expresamente en el contrato.

La resolución por incumplimiento del arrendatario procede ante impago de renta, daños en la vivienda, uso inadecuado del inmueble, realización de obras no autorizadas, subarrendamiento prohibido. Podría rescindirse el contrato anticipadamente si ocurre alguna de las circunstancias específicas en el artículo 27 de la LAU, como el impago de una renta. El arrendador debe iniciar procedimiento judicial de desahucio, que permite recuperar la posesión de la vivienda en plazos breves cuando se acredita el incumplimiento.

La falta de pago de una sola mensualidad faculta al arrendador para resolver el contrato mediante demanda de desahucio. El procedimiento judicial de desahucio por falta de pago tramita de forma preferente, con plazos reducidos. Si el arrendatario paga la deuda antes del lanzamiento, puede enervarse el desahucio y continuar en la vivienda. Esta posibilidad de enervar solo opera en el primer impago; en sucesivos incumplimientos, el pago no detiene el desahucio.

Gastos y Obligaciones Fiscales del Contrato Alquiler Vivienda

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, deberá asumirlos siempre el arrendador según ha establecido la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. De esta forma se reducen las cargas económicas del inquilino al firmar el contrato de arrendamiento de vivienda. Esta modificación traslada al propietario los honorarios de agencias inmobiliarias, gastos de redacción del contrato, costes de inventario y certificados. El inquilino únicamente asume la fianza legal y posible depósito adicional en el momento de formalización.

Se ha eliminado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda habitual desde 2019. Con objeto de reducir cargas tributarias, se introdujo un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con lo que el inquilino ya no tiene que pagar el impuesto. Esta exención elimina la carga fiscal que anteriormente recaía sobre el arrendatario al formalizar contratos de vivienda habitual.

La distribución de gastos entre arrendador y arrendatario se pacta en el contrato dentro de ciertos límites legales. Los gastos del IBI, comunidad de propietarios, tasas, suministros, Wi-Fi, etc., serán libremente pactados por las partes. Es perfectamente legal que el inquilino pague cualquiera de estos gastos. Ahora bien, en lo que respecta a las reparaciones de la vivienda, el art. 21 LAU indica que el arrendatario asume las pequeñas reparaciones derivadas de un desgaste por un uso ordinario de la vivienda; por su parte, el propietario correrá con los gastos para el mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde legalmente al propietario como titular del inmueble, pero puede repercutirse al arrendatario mediante pacto expreso. La comunidad de propietarios se repercute habitualmente al inquilino, distinguiendo entre gastos ordinarios (repercutibles) y derramas extraordinarias por obras (generalmente asumidas por el propietario salvo pacto contrario). Los suministros de agua, electricidad, gas corren a cargo del arrendatario desde la entrega de la vivienda.

El arrendador tributa en IRPF o Impuesto de Sociedades por los rendimientos del capital inmobiliario. Los ingresos íntegros incluyen la renta anual percibida más cualquier cantidad adicional. Pueden deducirse gastos: intereses de préstamos hipotecarios, IBI, gastos de comunidad no repercutidos, seguros, amortización del inmueble (3% anual del valor catastral del inmueble), reparaciones y conservación. La base imponible se reduce adicionalmente en un 60% cuando el arrendatario destina la vivienda a residencia habitual y cumple requisitos del contrato.

Modelos de Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Una plantilla de contrato de alquiler vivienda debe estructurarse conforme a la LAU vigente, incluyendo todas las cláusulas obligatorias y facultativas que protejan los intereses de ambas partes. Los modelos actualizados incorporan las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023, adaptándose a las nuevas obligaciones del arrendador y derechos del arrendatario.

Los modelos de contrato de arrendamiento de vivienda disponibles deben personalizarse según las circunstancias específicas de cada alquiler. Un modelo genérico proporciona la estructura básica, pero requiere adaptación a elementos particulares: características del inmueble, acuerdos sobre gastos, cláusulas especiales sobre mascotas, obras permitidas, subarrendamiento. La utilización de plantillas sin revisión genera vacíos legales que perjudican a ambas partes.

Como hacer un contrato de alquiler legal implica verificar que todas las cláusulas cumplen la normativa vigente. Las cláusulas abusivas o contrarias a la LAU resultan nulas de pleno derecho, aunque permanezcan en el documento firmado. Cláusulas frecuentemente nulas incluyen: prohibición absoluta de tener menores en la vivienda, renuncia del arrendatario a las prórrogas obligatorias, repercusión de gastos de conservación extraordinaria sin limitación, actualización de renta superior al IRAV.

Los modelos contrato alquiler vivienda actualizados incorporan secciones específicas sobre situaciones especiales. La cláusula de necesidad del arrendador de recuperar la vivienda tras el primer año debe redactarse conforme al artículo 9.3 LAU, especificando expresamente que el propietario o sus familiares directos necesitarán el inmueble para residencia permanente. Sin esta precisión literal, la cláusula carece de validez y el arrendatario conserva derecho a las prórrogas obligatorias completas.

Las cláusulas sobre actualización de renta deben especificar el índice aplicable. Tras la Ley 12/2023, la referencia al IPC queda sustituida por el IRAV para contratos firmados desde mayo de 2023. Contratos anteriores mantienen el sistema pactado originalmente. La cláusula debe indicar: periodicidad de actualización (anual), fecha de referencia para el cálculo (habitualmente la del contrato), procedimiento de comunicación del incremento al arrendatario.

Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda completo requiere considerar anexos complementarios. El inventario de la vivienda detalla estado de paredes, suelos, instalaciones, mobiliario, electrodomésticos. Debe firmarse por ambas partes el día de entrega de llaves, preferiblemente con fotografías. El certificado de eficiencia energética se anexa obligatoriamente. Si la vivienda se entrega amueblada, el inventario especifica cada elemento y su estado.

¿Necesita formalizar un contrato de arrendamiento adaptado a la legislación vigente? La correcta redacción del documento previene conflictos futuros y garantiza el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.