La transmisión de un inmueble sin contraprestación económica requiere formalización mediante contrato de donación, instrumento jurídico que permite al propietario transferir la propiedad de un apartamento a otra persona de forma gratuita. Este procedimiento exige cumplir requisitos legales específicos que garantizan la validez de la transmisión y su oponibilidad frente a terceros. La donación de bienes inmuebles se distingue de otras formas de transmisión patrimonial por su carácter liberalítico, la necesaria aceptación del donatario, y las consecuencias fiscales particulares que genera para ambas partes.

El Código Civil establece que la donación de bienes inmuebles debe formalizarse en escritura pública ante notario para que produzca efectos jurídicos plenos. A diferencia de otros contratos donde el documento privado de donación resulta suficiente, la transmisión de apartamentos exige intervención notarial obligatoria. Esta formalidad protege los intereses de las partes y facilita la inscripción posterior en el Registro de la Propiedad, paso indispensable para que el nuevo propietario pueda ejercer plenamente sus derechos sobre el inmueble donado.

Requisitos legales para formalizar la donación de un inmueble

La validez del contrato de donación de un apartamento depende del cumplimiento de varios requisitos sustanciales y formales. El donante debe ostentar la propiedad plena del inmueble y tener capacidad jurídica para disponer de sus bienes. Personas bajo tutela o curatela requieren autorización judicial para donar bienes inmuebles. El donatario, por su parte, debe aceptar expresamente la donación, ya que nadie puede adquirir contra su voluntad.

La escritura de donación debe otorgarse ante notario, quien verifica la identidad de los comparecientes, comprueba la titularidad del inmueble mediante nota simple del Registro de la Propiedad, y da fe de que ambas partes manifiestan libremente su consentimiento. El notario también informa sobre las consecuencias fiscales de la operación y asesora sobre las cláusulas que pueden incluirse en el modelo donacion según las circunstancias específicas de cada caso.

El documento debe identificar perfectamente el apartamento objeto de donación mediante descripción registral completa que incluya datos catastrales, superficie, linderos, cuota de participación en elementos comunes si forma parte de una comunidad de propietarios, y cargas o gravámenes que pesen sobre el inmueble. Cualquier inexactitud en la identificación del bien puede generar problemas posteriores al inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Diferencias entre donación pura y donación con cargas

El contrato de donación puede estructurarse como donación pura y simple, donde el donante transmite el apartamento sin imponer condiciones al donatario, o como donación modal, que establece obligaciones específicas que el beneficiario debe cumplir. Las donaciones entre familiares frecuentemente incluyen cargas como la obligación de cuidar al donante durante su vida, permitirle continuar residiendo en el inmueble, o mantener determinados bienes dentro de la familia.

Cuando se establecen cargas en el escrito de donacion, estas deben describirse con precisión para evitar ambigüedades que puedan generar conflictos futuros. Si el donatario incumple las cargas impuestas, el donante puede ejercitar la acción de revocación de la donación y recuperar el apartamento. Los tribunales analizan caso por caso si el incumplimiento justifica la revocación, considerando la importancia relativa de la carga dentro del conjunto de la operación.

Las donaciones remuneratorias constituyen categoría especial donde la transmisión del apartamento retribuye servicios prestados previamente por el donatario. Aunque formalmente se califican como donaciones, su régimen jurídico se aproxima al de los contratos onerosos en algunos aspectos. Este tipo de donación resulta adecuado cuando se quiere compensar a quien ha cuidado al donante durante años o ha prestado servicios profesionales cuyo valor equivale aproximadamente al inmueble transmitido.

Proceso de otorgamiento de escritura pública

El procedimiento comienza solicitando cita en la notaría elegida por las partes. Con suficiente antelación a la fecha del otorgamiento, debe aportarse al notario documentación completa: DNI o NIE de donante y donatario, escritura de propiedad del apartamento, nota simple registral actualizada, certificado de eficiencia energética, y última liquidación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Si el donante está casado, puede requerirse consentimiento del cónyuge según el régimen económico matrimonial aplicable.

El notario redacta el borrador de la escritura de donación de dinero tras analizar la documentación aportada y conocer la voluntad de las partes. Este borrador se remite a los interesados para su revisión antes del otorgamiento. Las partes pueden proponer modificaciones o aclaraciones que el notario incorporará si son jurídicamente viables y reflejan fielmente la voluntad de donante y donatario.

En la fecha señalada, ambas partes comparecen ante el notario para firmar la escritura. El fedatario público lee el documento íntegro, verifica que los comparecientes comprenden perfectamente su contenido y consecuencias, y da fe del otorgamiento. Desde ese momento, la donación produce efectos entre las partes, aunque la transmisión no será oponible a terceros hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad. El notario entrega copia autorizada de la escritura a donante y donatario, conservando el original en su protocolo.

Trámites posteriores al otorgamiento

La liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones constituye obligación del donatario que debe cumplirse en el plazo de treinta días hábiles desde el otorgamiento de la escritura. Este tributo grava las transmisiones gratuitas de bienes y varía significativamente entre comunidades autónomas, tanto en tipos aplicables como en bonificaciones disponibles. Las donaciones entre padres e hijos o entre cónyuges disfrutan de reducciones sustanciales en la mayoría de territorios, pudiendo resultar la tributación prácticamente inexistente en algunos casos.

La base imponible del impuesto se calcula sobre el valor real del apartamento en el momento de la donación. Las administraciones autonómicas aplican valores de referencia basados en datos catastrales y del mercado inmobiliario que sirven de mínimo para la liquidación. Si el valor declarado por las partes resulta inferior al valor de referencia, la administración tributaria practicará liquidación complementaria exigiendo la diferencia más intereses de demora.

Una vez liquidado el impuesto, el donatario debe inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad presentando la escritura notarial y el justificante de pago del tributo. El registrador califica la legalidad de la operación y, si la documentación es correcta, practica el asiento de inscripción que acredita públicamente la nueva titularidad. Desde la inscripción registral, el donatario puede disponer libremente del apartamento y su derecho de propiedad queda protegido frente a terceros.

Actualización catastral y cambios de titularidad

El donatario debe comunicar el cambio de titularidad a la Dirección General del Catastro mediante modelo específico acompañado de copia de la escritura de donación. Este trámite puede realizarse presencialmente en las oficinas del Catastro o telemáticamente a través de su sede electrónica. La actualización catastral modifica los datos del titular del inmueble en las bases de datos catastrales, generando los recibos del IBI a nombre del nuevo propietario en ejercicios posteriores.

La comunidad de propietarios debe ser informada del cambio de titularidad para actualizar sus registros. El nuevo propietario asume desde el otorgamiento de la escritura todas las obligaciones derivadas de la propiedad del apartamento, incluyendo el pago de gastos comunitarios ordinarios y extraordinarios. Deudas comunitarias anteriores a la donación permanecen vinculadas al inmueble y pueden reclamarse al nuevo titular, quien posteriormente podría repetir contra el donante si así se pactó en la escritura.

Aspectos fiscales y estrategias de planificación

La donación en documento privado resulta inadecuada para transmitir apartamentos dado que el Código Civil exige escritura pública, pero puede utilizarse para donaciones de dinero entre familiares que posteriormente el donatario emplee en adquirir una vivienda. Esta estrategia presenta ventajas fiscales en comunidades autónomas con bonificaciones generosas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aplicable a transmisiones de efectivo entre parientes próximos.

El donante del apartamento debe considerar las implicaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Si el inmueble donado fue adquirido por precio inferior a su valor actual, la donación genera ganancia patrimonial que debe declararse en la renta del ejercicio en que se produce la transmisión. Esta tributación puede evitarse en algunos supuestos específicos como la donación de la vivienda habitual a descendientes mayores de sesenta y cinco años, que goza de exención si se cumplen determinados requisitos.

Las donaciones entre padres e hijos permiten anticipar la herencia minimizando la carga fiscal global de la familia. Transmitir el apartamento en vida aprovechando bonificaciones autonómicas en el impuesto de donaciones puede resultar más ventajoso que esperar al fallecimiento, especialmente si se prevé que el valor del inmueble aumentará significativamente o que la normativa fiscal se endurecerá. Cada situación familiar requiere análisis individualizado que considere valores patrimoniales, edad de los interesados, y legislación aplicable en la comunidad autónoma correspondiente.

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